Отправлено: 17.02.09 19:49. Заголовок: и вот ответ от той ж..
и вот ответ от той же группы на мое второе письмо....мне кажется, они просто над нами смеются..... как-то все очень несерьезно. ответ:
Уважаемая Анна! Ваше обращение нами получено. Когда по нему будут приняты решения сообщить не могу, т.к. аппарат РГ состоит из 3-х человек на всю Россию.
С уважением, Л.И. Косцова Координатор аппарата Рабочей группы(дольщики) тел./факс (495) 225-00-78
Отправлено: 18.02.09 11:59. Заголовок: Без текста письма су..
Без текста письма судить трудно. Но, очевидно, это то, о чем я предупреждала: в письме должны быть изложены обстоятельства дела и просьба принять конкретные конструктивные меры, например, помочь с подключением водоснабжения и т.д.. Она правильно ответила, что меры типа "порвать Префекта и снести застройщика" ничего положительного нам не дадут. Вот с количеством человек в РГ что-то непонятно. Постараюсь уточнить, кто входит в рабочую группу.
Отправлено: 18.02.09 12:58. Заголовок: нет, господа, стоп....
нет, господа, стоп....никаких слов типа "порвать префекта" я не писала, разумеется, в официальном письме. Я отправила то стандартное письмо, которое valdemarus выложил выше!
Отправлено: 20.02.09 12:21. Заголовок: да, контрольный срок..
да, контрольный срок, только это сказано как всегда голословно, и ни на каких бумагах не зафиксировано.... то есть они сейчас опять в мае будут продлевать сроки.... и мы будем верить.... ну, а что эффективное сделать, кроме написания писем в различные инстанции, я не знаю...
ну, а что эффективное сделать, кроме написания писем в различные инстанции, я не знаю...
На данный момент, больше сделать ничего нельзя,но до конца марта,когда префектура должна встретиться с нами(по предварительной договоренности).Тогда можно будет отследить динамику ,идет стройка или продолжается ковыряние в носу. По моим данным сейчас у ИВАНОВА ОЧЕНЬ МНОГО долгов ,с ним судятся порядка 10 компаний,которым он не оплатил разные работы и не только по нашему дому.Как он сам говорил, в личной беседе с одним из директоров, судов он не боится и готов на них,а платить не хочет. Чистой воды КИДАЛОВО!Так вот одна из этих фирм наняла компанию,которая занимается взысканием долгов,за 10-15%,но прежде она пробивает есть ли смысл связываться с такой компанией как ФЦСР,ЕСТЬ ЛИ АКТИВЫ У НЕЕ,так вот ОНИ есть и даже немало,проект Литовская деревня,два паркинга на Фил.бульваре,куча офисных помещений в Ривере,Гусарской баладе,на береговом,проект дома напротив универсама и еще кое-что.Теоретически у Иванова деньги есть, только он тратить их не хочет. После общения и переговоров Иванов стал посговорчивее и сам предлагам пути выхода из данной ситуации.С нами история другая,только ДАВЛЕНИЕ СО СТОРОНЫ ЧИНОВНИКОВ МОСКВЫ МОЖЕТ ПОДТАЛКНУТЬ СИТУАЦИЮ К ЗАВЕРШЕНИЮ,Т.К.ему не дадут НОВЫХ ПРОЕКТОВ,НОВЫХ ЗЕМЕЛЬ И т.д.под застройку .Активизировать письма нужно в конце марта,а не ждать мая.
Отправлено: 20.02.09 14:57. Заголовок: Сегодня написал пись..
Сегодня написал письмо Алпатову о том, что его заместитель Сущенко обещал на встрече, что к середине февраля будет выполнено подключение к водоснабжению, но до сих пор проблема не решена. Предлагаю не ждать конца марта, а слать аналогичные письма уже сейчас (проще всего это делать через mos.ru)
Идете на www.mos.ru в раздел обращений физ.лиц, и пишете там Префекту ЗАО Алпатову Юрию Михайловичу. Никаких особых контактов указывать не надо - достаточно указания должности и ФИО.
Отправлено: 24.02.09 16:52. Заголовок: Не имея возможности ..
Не имея возможности самому увидеть, очень кстати дима выложил фото. Хотя с августа мало что изменилось снаружи, но все равно приятно было посмотреть Спасибо
Отправлено: 24.02.09 19:24. Заголовок: На вопросы отв..
На вопросы отвечает к.ю. н. Сергей Кузнецов в газете "Комсомольская правда" и на сайте - kp. ru Вопрос: - Вас беспокоит Дмитрий. Я вложил деньги в новостройку, выплатил полную стоимость квартиры. Договор долевого участия в строительстве подписан в 2006 года. Но дом никак не достроят. Ответ: -Если у вас имеются обоснованные сомнения в том, что дом будет достроен в срок, то вы имеете право подать в суд иск о расторжении договора и взыскании убытков, причем их размер будет равен нынешней рыночной стоимости квартиры, аналогичной вашей недостроенной квартиры. Конец цитаты. Это я к тому, что ранее на форуме существовало мнение, что в случае банкротства ФЦСР , можно получить только ранее вложенные деньги, а не нынешнюю рыночную стоимость квартиры. Дмитрий спасибо за фотографии, а на словах Вам нечего добавить?
Отправлено: 24.02.09 20:18. Заголовок: зV S пишет: Это я к..
зV S пишет:
цитата:
Это я к тому, что ранее на форуме существовало мнение, что в случае банкротства ФЦСР , можно получить только ранее вложенные деньги, а не нынешнюю рыночную стоимость квартиры.
Это может относится к новому закону об инвестиционном строительстве(который вступил в силу в 2005(кажется),а у нас договор в старом виде.Поэтому нужно уточнять точно!Этот человек заключал договор в 2006г,а я например в 2003г.
Отправлено: 24.02.09 20:37. Заголовок: Сегодня со мной связ..
Сегодня со мной связался представитель рабочей группы Хинштейна по поводу моего письма. По его словам, в конце каждого месяца проходит заседание рабочей группы по принятию решений по проблемным объектам. В этой связи попросили предоставить достоверную информацию об объекте, а именно: 1. Полную информацию о всех незавершенных работах по каждому корпусу. 2. Какие работы нужно (остались) выполнить (по каждому корпусу) для скорейшего завершения строительства и сдачи домов.
Эту информацию я должен направить им завтра для принятия рабочей группой решения о дальнейших действиях в отношении наших домов. Кто недавно был на стройке и может предоставить последнюю информацию о ходе строительства? Если таковой нет, то возьму за основу вышеуказанную инфу по строительству.
Voldemarus, возможно стоит включить информацию о состоянии дел с водоснабжением. По состоянию на сегодня она примерно такова (источник - не "ФЦСР" и не местные "органы власти"):
- Заявку в "Мосвоканал" от "ФЦСР" не поступало (значит, не все сделано, что должно было быть) - Срок рассмотрения заявки на подключение "Мосводоканалом" - 5 дней. Плюс 14 дней на заключение договора. (значит, какие-либо ссылки на проволочки со стороны "Мосводоканала", а также его плотные графики и "очереди" не состоятельны) - Самое странное - оплата уже внесена
На уровне района: - Врезка в сети сделана примерно две недели назад. (то есть технически, подключение уже возможно. И есть возможность обращаться в "Мосводоканал" за разрешением. После чего возможно начало процесса ввода в эксплуатацию (при условии, что завершены все строительные работы).
Теперь о грустном: - На уровне района (это работа "ФЦСР" с районным отделением (или как там это называется) водоканала должны быть выполнены: (1) санация (протяженность - 0.5 км) (2) цементно-песчаное покрытие (3) реконструкция камер
Всего этого сделано не было. Более того, эти виды работ могут выполняться только в теплое время года (не ранее 1 апреля). Кроме того, есть два подхода к решению данного вопроса. (1) Минимально приемлемый: примерно как изложено выше, и это займет 1 месяц (без поправок на традиционные сроки "ФЦСП"). (2) Вроде бы как оптимальный: устройство байпаса - это 3 месяца (опять же, без поправок на "расторопность" "ФЦСР").
То есть, если все делать по уму, то начать сдачу в эксплуатацию (это если вся строительная часть готова) можно только в середине года (1 апреля + 3 месяца).
Ложка меду:
Теоретически, ввод в эксплуатацию можно начать и ранее, более того - сейчас (если строительная часть готова). Для этого должна быть в наличии инициатива района (не очень понятно, имеется ли здесь в виду районный отдел водоканала или местных "органов власти"). Тогда дом может быть сдан в эксплуатацию по временной схеме.
Если есть необходимость проверить наличие рабочих на стройплощадке/выполнение работ - могу завтра (или в последующие дни поучаствовать) - при наличии еще хотя бы человека.
Отправлено: 25.02.09 09:58. Заголовок: V S пишет: Это я к..
V S пишет:
цитата:
Это я к тому, что ранее на форуме существовало мнение, что в случае банкротства ФЦСР , можно получить только ранее вложенные деньги, а не нынешнюю рыночную стоимость квартиры. Дмитрий спасибо за фотографии, а на словах Вам нечего добавить?
К нам новый закон не применим независимо от того, когда заключен договор конкретным соинвестором: по закону, под него подпадают только строящиеся объекты, документация на которые подготовлена ДО вступления закона в действие (т.е. весь наш РХ под этот критерий не подпадает). На словах: балконы почти доделаны на всех корпусах: непрозрачный пластик установлен на 100%, стеклянные панели установлены процентов на 90 (чуть меньше - на 3м корпусе). Рабочих нет. Охрана - бдительно работает, постоянно обходит территорию.
Отправлено: 26.02.09 12:16. Заголовок: Вопрос расторжения д..
Вопрос расторжения договоров и обращение в суд за взысканием убытков и действия при банкротстве - две разные вещи. Теоретически каждый моржет в настоящее время обратиться в суд с иском о расторжении договора и взыскании убытков (которые истцу нужно доказать). Основание имеется - задержка в сдаче домов. Но иск может быть предъявлен в данном случае только к тому, с кем заключался договор (Лерманс, ФЦСР-инвест), а не к ЗАО "ФЦСР", которое является Инвестором и может быть привлечено в качестве третьего лица. Прежде всего стоит подумать о последствиях, суд расторгнет договор, обяжет вернуть деньги, а если их у ответчика нет и имущества тоже нет, то физическое лицо остается с моральным удовлетворением - решением суда в его пользу ( можно еще возбудить уголовное дело по ст. 177 УК РФ "Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности") . Банкротство - это совсем другое. При банкротстве юридическое лицо считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены. При банкротстве расторжений договоров не происходит, а заявлять требования о взыскании с кредитора - по стоимости договора. Что получишь - неизвестно (зависит от других заявленных требований). Вроде бы у кого одна квартира - то имеется практика ее оставлять, опять же, если не будет других обязательных платежей предшествующих групп (налоги, заработная плата).
Отправлено: 26.02.09 13:02. Заголовок: Окс пишет: Но иск м..
Окс пишет:
цитата:
Но иск может быть предъявлен в данном случае только к тому, с кем заключался договор (Лерманс, ФЦСР-инвест), а не к ЗАО "ФЦСР", которое является Инвестором и может быть привлечено в качестве третьего лица.
почему? У меня лермансовский договор, по которому Лерманс уступил все права, которые ранее получил по договору с ФЦСР, мне (в том числе и право требовать чего-либо через суд). Так что в соответствии с ГК, я теперь могу напрямую требовать чего-либо от ФЦСР, а с Лермансом у меня все взаимоотношения улажены и закрыты (кроме мелких вопросов, типа доплаты при уточнении обмеров).
сегодняшняя информация по поводу доплаты/недоплаты, а также перспектив с банкротством:
Что делать замороженным дольщикам?
Как заявил адвокат Центра правовой помощи «Дольщик», кандидат юридических наук Сергей Кузнецов, отвечая на вопросы читателей газеты «Комсомольская правда», если у вас имеются обоснованные сомнения в том, что дом будет достроен в срок, то вы имеете право подать в суд иск о расторжении договора и взыскании убытков, причем их размер будет равен нынешней рыночной стоимости квартиры, аналогичной вашей недостроенной квартире.
Если же при заселении вдруг оказалось, что площадь вашей квартиры фактически меньше, чем та, за которую вы платили, обращайтесь в суд - вы имеете право взыскать с застройщика разницу - цену неполученных вами квадратных метров. В иске следует указать цену кв. метра не на момент заключения договора, а на момент подачи иска. Кроме того, по Жилищному кодексу балкон и неотапливаемая лоджия не входят в общую площадь квартиры, и требовать с вас плату за эти метры застройщик не имеет права.
По оценкам экспертов, 40% московских строек жилых домов у же сейчас заморожено, а 50% застройщиков к концу года могут оказаться банкротами. Поэтому дольщикам, которые опасаются банкротства строительных компаний, нужно иметь в виду такие моменты.
Первое: если дом уже построен и введен в эксплуатацию, немедля обращайтесь в суд с иском о признании вашего права собственности на квартиру. Судебная практика по таким делам сейчас сложилась благоприятная для дольщиков, уже выиграно более тысячи исков.
Второй вариант - ситуация, когда стройка заморожена или даже не начиналась. Увы, суды обычно отказывают в исках о признании права собственности на долю в объекте. Поэтому у таких граждан остается единственный путь: обращаться с заявлением об установлении размеров требования и включении в реестр требований кредиторов. Такое заявление нужно подавать в арбитражный суд по месту нахождения застройщика (здесь рассматриваются дела о банкротстве).
Дальше дожидаетесь решения суда о признании должника банкротом, публичных торгов, на которых распродается имущество компании, и получаете свою часть из этой выручки.
Меня лично банкротство не устраивает. Смысла получать "копейки", на которые разве что комнату можно купить, вместо квартиры для своей семьи не вижу. Так что лучше требовать ключи. а не собственного банкротства.
Отправлено: 26.02.09 13:25. Заголовок: Вот еще новенькое: «..
Вот еще новенькое: «Застройщик: “С.Холдинг”. Объект застройки: дом, пять секций по 14–16 этажей, 253 квартиры. Дата начала строительства: 2003 год!!! Последний раз на стройке наблюдалась активность в 2007−м!!! Дата (окончания строительства. — Прим. D’) меняется постоянно! Умоляю помочь нам!!!» — такую запись оставила Юлия Петрова на сайте tsj.ru, ну а мы начинаем разбираться с этим эмоциональным высказыванием на форуме проекта «Замороженные», тем более что упомянутая компания довольно хорошо известна на строительном рынке.
Речь идет о жилом доме, расположенном по адресу ул. Велозаводская, вл. 2, который возводит компания «С.Холдинг». Соинвесторы приобретали квартиры в этом доме кто три, а кто и пять лет назад, и при покупке руководство компании-инвестора уверяло, что «через год будете въезжать в новенькое жилье». «Въезжать» соинвесторы продолжают до сих пор, только не в квартиры, а в юридические тонкости взаимоотношений застройщик—дольщик.
Сдачи дома на Велозаводской улице дольщики ждутнесколько лет
Еще в конце 2005 года дом на Велозаводской попал в перечень проблемных строек управления по экономической безопасности города Москвы. В январе стройка по этому адресу подавалась префектурой ЮАО в комиссию по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестиционных проектов по строительству жилых домов в городе Москве в списке проблемных объектов. Но, видимо, члены комиссии во главе с руководителем столичного стройкомплекса Владимиром Ресиным не сочли строительство на Велозаводской улице проблемным. В результате дом в официальный список московских долгостроев так и не попал. «Не исключено, что этому способствовала близость владельца компании Алексея Шепеля к руководству столичного стройкомплекса», — считают дольщики.
Они который год и пишут, и звонят, и «сигнализируют» кому и куда только можно: в префектуру, мэрию и даже прокуратуру города. Ну а чиновники как обычно отписываются. В последнем ответе на заявление дольщиков первый заместитель прокурора города Москвы Вячеслав Росинский посоветовал им искать правду в суде: «Если, по вашему мнению, действиями ЗАО “С.Холдинг” нарушаются ваши права и интересы, вы можете самостоятельно обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании денежных средств, расторжении договора и обжалованием бездействия застройщика».
Такой вариант решения своих проблем дольщики категорически отметают. Дом уже практически готов: сама «коробка» построена, но нет крыши, не проведена внутренняя отделка, не подключены коммуникации. «Требуется не так много времени и денег, чтобы доделать все работы, но вот уже год мы наблюдаем одну и ту же картину — полное отсутствие деятельности строителей», — рассказывают дольщики. «А если мы пойдем в суд? Можно будет расторгнуть договор на покупку квартир и потребовать через суд денежную компенсацию. Но нам нужны квартиры: многим из нас просто негде жить. После длительной тяжбы часть дольщиков смогут, наверное, получить по решению суда компенсации из расчета тех цен, по которым мы приобретали квартиры, — $1,5–2 тыс. за 1 кв. м. И что с ними сейчас делать? Жилье мы на эти деньги купить не сможем. А если все соинвесторы потребуют вернуть вложенные средства, то “С.Холдинг” и вовсе обанкротится. У них нет даже 88 млн руб., чтобы достроить наш дом! Точнее, может, деньги и есть, но никому не интересно достраивать этот объект: город свою долю еще в 2004 году получил деньгами, компания все квартиры продала, и теперь ей с нашего дома уже мало что перепадет. Остаемся только мы, дольщики, но кому до нас есть дело?» — говорит соинвестор Валерий Зоткин.
Кроме того, из писем представителей префектуры ЮАО Москвы, направленных соинвесторам в первой половине 2008 года, и вовсе следует, что «строительство жилого дома по ул. Велозаводская завершено, подписан акт приемки и оформляется пакет документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Кто и когда подписал акт приемки дома без крыши и коммуникаций? Ответ на этот вопрос дольщики тщетно пытаются найти до сих пор.
Ответ пресс-службы компании «С.Холдинг»: «Продление сроков реализации инвестиционного контракта на строительство жилого дома на Велозаводской улице, вл. 2 вызвано возникшими сложностями при выполнении технических условий на подключение новостройки к электрическим сетям, канализации, водопроводу, а также несоответствием градостроительной документации условиям конкурса. На данный момент ведутся переговоры с подрядчиком МСМ-5 о завершении строительства дома. В первую очередь будут выполнены работы по кровле. При условии непрерывного финансирования сдача объекта планируется на второй квартал 2009 года».
Ой, что-то эта ситуация мне кажется знакомой с одной только разницей, что наши объекты продвинулись ближе к завершению. так что давайте завершим общими усилиями. Сейчас звонила Севостьяновой в ФЦСР. Сказали перезвонить через 15 минут. перезвоню и напишу о результате.
Отправлено: 26.02.09 13:34. Заголовок: А пока еще немного а..
А пока еще немного аналитики, которая поможет сориентироваться в вопросе:
25.02.09 : Кризис против серости
Кризис на порядок увеличил опасность долгостроев, так как даже крупные девелоперы столкнулись с проблемой финансирования текущих проектов. И первыми жертвами, скорее всего, станут дольщики, заключавшие соглашение о приобретении жилья с застройщиком по «серым» схемам.
Прошло почти пять лет с момента принятия закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», призванного регламентировать правовые отношения застройщиков и их клиентов. Однако правовой расклад на рынке новостроек за это время не слишком изменился: и сегодня в большинстве случаев покупатель квартиры остается заложником добросовестности компании.
— Добрый день! Меня интересуют квартиры в вашем комплексе «Красногорье», — звоню я в отдел продаж компании СУ-155, застраивающей разрекламированную Павшинскую пойму.
Консультант вежливо и подробно рассказывает мне об имеющихся вариантах, их стоимости, а также возможности оформить рассрочку. А на мой вопрос о юридической стороне вопроса отвечает:
— Мы заключаем предварительный договор купли-продажи. А уже после окончания строительства — основной.
— А что такое предварительный договор? — наивно интересуюсь я. — Что он мне гарантирует как покупателю?
На этом месте разговора дама делает паузу и, помедлив, говорит, что с деталями я могу ознакомиться уже в офисе. Но из дальнейших ее объяснений следует, что этот договор фактически расписка в том, что компания получила от меня определенную сумму денег. Он нигде не регистрируется, кроме как в самой компании. Заключение же полноценного договора купли-продажи произойдет только после того, как дом будет достроен и оформлен в собственность застройщика. Пока срок сдачи датируется 2010 годом. Однако один раз его уже сдвинули на год: изначально дедлайн был намечен на 2009−й.
— А как мне быть, если вдруг вы заморозите свой объект до лучших времен? — интересуюсь я. — Что мне тогда обещает ваш предварительный договор?
— Не волнуйтесь, мы ничего не заморозим, — убеждает меня менеджер. — Единственное, что может произойти, — это продление сроков строительства. Кроме того, вы в любой момент можете расторгнуть договор.
Да, теоретически я как покупатель, конечно, смогу прийти в компанию, расторгнуть договор и получить назад свои деньги. Но, во-первых, на практике это не всегда так легко. Во-вторых, даже если так выйдет, покупатель получит на руки только ту сумму, которую вложил в строительство. А при нынешнем уровне инфляции через два года мои деньги обесценятся фактически на четверть. И это еще без учета продолжающейся девальвации рубля.
Предварительный договор купли-продажи — одна из излюбленных и наиболее популярных схем у московских девелоперов. Мне как клиенту предложили заключить его в таких известных компаниях, как «Интеко», «Главмосстрой», ПИК, «Сити XXI век», «Крост», «Капитал груп». Наименований договоров, по которым работают «серые» застройщики, довольно много. Например, печально известная вексельная схема, при которой покупателю выдается вексель — обязательство застройщика вернуть дольщику указанную в нем сумму. Данная схема не гарантирует прав покупателя жилья: купля-продажа векселя юридически никак не связана с приобретением квартиры в строящемся доме, потому что в реквизитах этой бумаги указываются лишь номинальная стоимость квартиры и срок погашения, кому и кем он выдан.
Векселя — это, так сказать, классика жанра. А, например, в элитном сегменте личностный фактор играет главную роль, и при условии доверия между покупателем и продавцом оформление бывает экстремально понятийным, вплоть до полного отсутствия документов. По словам юрисконсульта департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Ирины Пруцковой, продавцы квартир, как купцы первой гильдии, пишут так называемые гарантийные письма о том, что обещают в случае чего деньги вернуть и покупателей не обидеть. Наличные расчеты, без которых редкая сделка может обойтись, не фиксируются, гарантийное письмо выдается третьим лицом или не выдается вовсе. Кризис, возможно, станет индикатором таких доверительных отношений. Иногда на рынке применяется и договор простого товарищества, согласно которому, в соответствии с гл. 55 Гражданского кодекса РФ, гражданин и застройщик соединяют свои вклады для извлечения прибыли, неся общие расходы и убытки пропорционально вкладу.
Нельзя сказать, что договоры, заключаемые между застройщиком и инвестором в рамках ФЗ №214, отсутствуют как класс. Их уже взяли на вооружение многие девелоперы («Газстройинвест», «Баркли», «Рантект», «ЮИТ-Московия»), а другие собираются это сделать. В частности, в «Интеко» меня предупредили, что уже через два-три месяца квартиры будут продаваться по договору долевого участия. И все-таки пока по закону №214 реализуется не более десятой части всех новостроек Москвы. «Серые» схемы давно получили легальную «прописку» на рынке. Нашлись даже банки, готовые кредитовать объекты, продающиеся через векселя или предварительные договоры. «Это не удивляет. При принятии решения о финансировании застройщика банки в первую очередь ориентировались на его репутацию, финансовое состояние, известность компании и только затем смотрели на схему продаж. Однако в условиях нестабильности банки пересмотрели свое отношение. Стало очевидно, что репутация застройщика не гарантирует защиты от рисков», — говорит коммерческий директор Urban Group Роман Большаков. Поэтому на фоне финансового кризиса положение дольщиков становится все более шатким.
На фоне кризиса Выясняя подробности покупки в компании «Интеко», я, как и в других случаях, не преминула поинтересоваться:
— Но если я куплю квартиру, а потом строительство будет заморожено, то какие у меня гарантии возврата хотя бы денег?
— Никаких, — честно ответил консультант. — Но по договору долевого участия их тоже не будет. Если строительство заморозится, то компания просто обанкротится и все.
Однако на практике у «подзаконных 214−ФЗ» покупателей все-таки гораздо больше шансов защитить свои права при таком исходе, чем у «серых». Если строительство объекта заморожено и компания не в состоянии финансировать его, то дальнейшее развитие событий идет в соответствии с ФЗ №127 «О несостоятельности (банкротстве)». «Согласно этому закону покупатель квартиры имеет шанс попасть в реестр кредиторов застройщика. В случае с долевым участием в строительстве по ФЗ №214 — в кредиторы третьей очереди. Соответственно, у него появится шанс получить свои деньги обратно», — рассказывает Ирина Пруцкова. Правда, дожидаться денег ему придется от нескольких месяцев до нескольких лет в зависимости от многочисленности обязательств банкрота. Поэтому шанс вернуть вложенный капитал хотя и существует, но почти исключительно в теории. Ведь среди кредиторов, возможно, будет собственник земельного участка под строительство. Или банк, выделивший заемные средства на строительство. Они, вероятнее всего, и примут коллегиальное решение и подадут в суд соответствующий иск. Неопытный же гражданин, скорее всего, узнает о банкротстве застройщика из газет. При таком сценарии, действительно, почти нет разницы, как были оформлены отношения дольщика и застройщика.
Однако полное банкротство компании не единственная и не самая распространенная угроза. Вот бесконечно долгое затягивание сроков и так было довольно типичным явлением, а при нынешних проблемах с финансами грозит стать хроническим заболеванием рынка. Обладатели векселей и предварительных договоров никак не способны повлиять на этот процесс. «Законный» же договор предусматривает строгие сроки исполнения застройщиком его обязательств и ответственность за нарушение этих сроков. Так, согласно ст. 6 ФЗ №214 застройщик обязан передать покупателю квартиру не позднее срока, предусмотренного договором, и срок этот должен быть единым для всех участников долевого строительства на этом объекте. Если застройщик не укладывается во временные рамки, то не позднее чем за два месяца до истечения первоначального срока он обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. «В случае нарушения предусмотренного договором срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом, если участником долевого строительства является частное лицо, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере», — рассказывает начальник юридической службы УК «Пересвет-инвест» Павел Катков.
Если строительство не просто затягивается, а фактически прекращается и наблюдаются все признаки того, что компания дышит на ладан, покупатель квартиры сам может инициировать процесс расторжения договора. В соответствии со ст. 9, п. 1.1 он может расторгнуть договор в судебном порядке, если очевидно, что в предусмотренный договором срок дом построен не будет. В этом случае застройщик обязан возвратить покупателю деньги с процентами за их использование.
«Серые» покупатели лишены подобных возможностей. Вексель юридически к выбранной квартире отношения не имеет. «Даже по окончании строительства компания может просто выплатить деньги покупателю. И нет никакой возможности обязать ее предоставить ему квартиру. Схема предварительной оплаты также не дает потенциальному покупателю гарантий получения выбранной и оплаченной квартиры: никакие ее параметры в договоре не указываются. Поэтому при замораживании строительства застройщик, работающий по “серым” схемам, не выплачивает никаких штрафов покупателям жилья», — говорит руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов.
Разумеется, риски покупателей, приобретающих жилье не по ФЗ №214, были всегда. Но кризис их усилил, и законодатели задумались, не стоит ли бежать за «спасательным кругом». Кнут и пряник с новой силой
Несмотря на то что ФЗ №214 разрабатывался долго и мучительно, с множеством прений, результат оставил неудовлетворенными как застройщиков, так и дольщиков. Спустя несколько месяцев в закон были внесены поправки, отменившие наиболее одиозные пункты, такие как солидарная ответственность банков и застройщиков. Тем не менее, несмотря на принятие изменений, большинство застройщиков остались на «серых» схемах. «Даже с учетом внесенных поправок закон создал гораздо больше трудностей, нежели устранил проблем. Так, в соответствии с ним застройщик имеет право привлекать деньги участников долевого строительства только после получения свидетельства о государственной регистрации прав собственности или аренды на земельный участок, получения разрешения на строительство и официального опубликования проектной декларации. В результате и в Москве, и в регионах существенно повысились затраты застройщиков на первоначальном этапе строительства. Если раньше можно было начинать строительство, имея всего $200–300 тыс. собственных средств, то после принятия закона этот показатель увеличился до нескольких миллионов, в зависимости от месторасположения участка и масштаба проекта», — рассказывает Дмитрий Таганов.
Кроме финансовых рисков благодаря закону на плечи застройщика ложится большой объем бумажной работы. Например, не менее чем за месяц до наступления срока передачи объекта застройщик должен направить каждому дольщику извещение о завершении строительства и готовности объекта к передаче. Для обеспечения информационной прозрачности застройщик обязан представлять любому заинтересованному лицу учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета прибыли и убытков за последние три года и т. п.
Неудивительно, что застройщики стараются всеми правдами и неправдами избежать столь неудобной схемы. Но теперь законодатели, судя по всему, твердо намерены сделать применение ФЗ №214 всеобщей практикой. Для этого вначале 2009 года депутаты Госдумы, подготовив соответствующие поправки, предложили действовать методом кнута и пряника. В роли кнута будут выступать штрафы, налагающиеся на всех, кто реализует объекты не по ФЗ №214 (за нарушение предлагается установить административную ответственность: штраф на должностных лиц в размере от 20 тыс. до 50 тыс. руб., на юрлиц — от 500 тыс. до 1 млн руб. за каждого гражданина, денежные средства которого привлечены с нарушением установленного порядка). В качестве пряника предлагается освободить от НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законом. Также планируется включить в понятие застройщика юридические лица, имеющие земельные участки на праве субаренды, и предоставить возможность регистрировать договоры долевого участия застройщикам, во владении которых находится земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования или по договору аренды (субаренды) на срок менее года. Впрочем, полноценным пряником это нельзя назвать, поскольку отмена НДС всего лишь уравнивает возможности по оптимизации налогообложения «подзаконных» и «серых» застройщиков. И сегодня, если застройщик применяет «обходную» схему и привлекает деньги дольщиков на стадии строительства не по договору долевого участия, а по вексельной схеме, то у него нет необходимости уплаты НДС.
Впрочем, попытка заставить всех застройщиков работать по единым правилам, скорее всего, ни к чему не приведет. По словам советника президента финансово-строительной корпорации «Лидер» Григория Алтухова, есть несколько основных причин, отталкивающих застройщиков от ФЗ №214. Не последнюю роль играют желание сэкономить, в том числе на налогах, а также тот факт, что у некоторых застройщиков правоустанавливающая или проектная документация получена не в полном объеме. По мнению Алтухова, ни существующая редакция поправок, ни большинство высказанных замечаний не содержат конкретных мер, направленных на недопущение проволочек или затягивания сроков по вине согласующих организаций или органов власти. «Именно этот вопрос наиболее чувствителен для девелоперов. Дополнительный год в сроке реализации проекта примерно на 15% снижает показатели его доходности. И это не учитывая пеней, которые застройщик заплатит дольщикам за задержку ввода объекта в эксплуатацию», — поясняет Григорий Алтухов.
В связи с этим некоторые застройщики предсказывают, что результат новых поправок будет минимален либо вызовет новое повышение цен. «Это опять породит споры относительно предмета действия данного закона. Застройщики попытаются и в дальнейшем обходить ФЗ №214. Каким образом, административные органы будут доказывать, что застройщик действует в рамках закона, непонятно. Предлагаемая мера — экономически убедить работать по ФЗ №214 в виде отмены НДС — вообще не работает. Так как на сегодня при продаже жилого имущества, то есть зарегистрированного жилого помещения, НДС не взимается. Поэтому, мне кажется, принятие подобных поправок приведет к повышению стоимости жилья, поскольку застройщики будут включать в цену размер штрафов, которые законодатели намерены накладывать на них», — рассуждает начальник юридического отдела компании «Велес капитал девелопмент» Александр Богданов. Если у государства все же получится провести предложенные меры, то права покупателей жилья будут в гораздо большей степени защищены, чем раньше.
Отправлено: 26.02.09 14:38. Заголовок: Только что разговари..
Только что разговаривала с Севостьяновой. По ее словам точную информацию по ходу окончания работ на наших объектах можно получить у Макарова Александра Валерьевича, которого в офисе не оказалось на момент беседы. По ее информации на объектах работает больше людей, идет подключение лифтов и т.д.. Макарову позвоню завтра и информацию выложу на форум. С уважением.
Отправлено: 26.02.09 20:03. Заголовок: Огромное спасибо Вам..
Огромное спасибо Вам, Nayuma!!! Ждем с нетерпением завтра результатов переговоров.
Эта информация о "братьях по несчастью" очень полезна, хоть и очень огорчает... но лучше знать правду, чем пребывать в блаженном неведении.... Эти мошенники из ФЦСР опять начали переводить стрелки, хотя изначально, на последней встрече, на все вопросы отвечала и за все брала ответственность именно Севастьянова! А теперь пользуется этими классическими приемчиками типа "позвоните тому-то, перезвоните через 15 минут...". Скоро будут прикидываться, что плохая связь, и просто тупо класть трубку....
Сама я на днях тоже была на стройке. Внешне рабочих я, разумеется, не видела. Могла проследить только что внешними результатам хода "строительства": все балконы действительно доделали (на третьем корпусе месяц назад полно всего было не доделано, а сейчас все готово). Единственное: балконы в подъездах пока что не привели к готовому виду.... А что делается внутри, я, к сожалению, не могла увидеть.... не заходила. Так что, хоть какие-то, но результаты есть. Но застройщик, конечно, вообще не внушает доверие своим несолидным отношением...постоянные уклонения от ответа......
Отправлено: 26.02.09 22:18. Заголовок: Была внутри 3 го кор..
Была внутри 3 го корпуса, готовность 99%, муниципальные квартиры УЖАС. Не надо никого банкротить, мы в шаге от своих квартир, только контроль чиновников и их обещаний.
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 1
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума